Qui peut bénéficier du régime fiscal micro-BIC ?

Le régime micro-BIC (« Bénéfices Industriels et Commerciaux »), concerne n’importe quel contribuable percevant des revenus locatifs grâce à ses biens immobiliers, en dessous d’un certain seuil. Les recettes locatives peuvent provenir d’une location étudiante (limitée à 9 mois) ou bien d’une location à long terme classique. Le propriétaire bénéficiant du régime micro-BIC profite alors d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs annuels, calculé par le service des impôts.

Les charges sont également déduites de vos revenus locatifs sous ce régime. Grâce à cela, les formalités administratives sont simplifiées. Une seule obligation comptable pour le propriétaire, il faut tenir un livre de recettes et un livre d’achats, afin de pouvoir reporter les flux d’argent liés à votre activité locative sur votre déclaration de revenus.

 

Deux types de locations bénéficient d’une exonération d’impôt

Il faut savoir que dans le cadre de ce régime fiscal, les locations à usage de résidence principale et les locations de chambres d’hôtes ne font l’objet d’aucune retenue. C’est l’un des principaux avantages du régime micro-BIC.

Dans les deux cas, il convient évidemment de ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs. Il est toutefois possible de combiner ces deux types de locations exonérées d’impôts afin d’optimiser votre rentabilité locative. Par exemple, un propriétaire peut tout à fait, louer son bien à un étudiant pendant toute l’année scolaire, et le proposer ensuite en chambre d’hôte, pendant les vacances.

 

Cas n°1 : Si le propriétaire décide de louer une partie de sa résidence principale

Le propriétaire peut effectivement choisir de mettre en location une ou plusieurs parties de sa résidence principale. Il devra alors respecter certaines règles s’il souhaite être exonéré d’impôts.

Premièrement, il ne peut pas dépasser un certain plafond de revenus locatifs. Ce seuil s’établit à 185€ par an et par mètre carré en Ile-de-France, et à 136€ par an et par mètre carré dans les autres régions.

Ensuite, les parties louées doivent impérativement appartenir au corps de la résidence principale. Si vous souhaitez louer une dépendance, située sur le terrain de votre résidence principale, vous ne pourrez pas bénéficier de cette exonération d’impôts prévue dans le cadre du régime micro-BIC.

Enfin, le logement étant nécessairement loué meublé, il doit comprendre les onze équipements de base, prévus dans le bail. A savoir : des plaques de cuisson, une table et des assises, de la vaisselle et des couverts, des luminaires, une literie complète, du matériel d’entretien ménager, un réfrigérateur et un congélateur, un four classique ou un four à micro-ondes, des étagères de rangement, des ustensiles de cuisine et enfin un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher.

 

Cas n°2 : Location de chambre d’hôte

Pour louer une partie de sa résidence principale en tant que chambre d’hôte, le propriétaire doit tout d’abord déclarer son activité à la mairie de sa commune. Ensuite, il faut veiller à ne pas dépasser le plafond de revenus locatifs autorisé. Si vous percevez, grâce à votre chambre d’hôte plus de 760€ par an, alors vous ne serez pas exonéré d’impôts. Au-delà de ce seuil, le propriétaire se verra imposé sur l’ensemble de ses revenus locatifs.

 

Quels plafonds sur les recettes locatives ?

Pour rester sous le régime fiscal du micro-BIC, il faut que vos revenus locatifs restent inférieurs à 70 000€ par an. A l’exception des locations meublées de tourisme et des chambres d’hôtes, pour lesquelles le seuil d’application du micro-BIC passe à 170 000€. En plus de quoi, le propriétaire bénéficie d’une assiette fiscale à 29%, contre les 50% prévus par le micro-BIC dans les autres cas. Au total, le propriétaire d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes en micro-BIC perçoit 71% de ses revenus locatifs. Une fiscalité intéressante qui nous interroge sur la rentabilité de la location saisonnière.

Si vous dépassez ces plafonds, le régime micro-BIC n’est plus applicable et vous passerez alors au régime réel d’imposition. Ce dernier entraîne logiquement un plafond plus élevé et permet également de nombreuses déductions de charges. Cependant, les obligations comptables du régime réel sont plus contraignantes pour le propriétaire. Au-delà des avantages fiscaux, tout l’intérêt du régime micro-BIC est bien de simplifier les démarches comptables pour les propriétaires.

 

Calculer son revenu imposable : comment faire ?

Dans cet exemple, partons du principe que vous percevez 15 000€ de loyer par an. Vous êtes en dessous du plafond de 70 000€, et donc soumis au régime fiscal micro-BIC. Vous êtes alors imposable sur la moitié des loyers, soit un total de 7500€.

Pour une location meublée, votre revenu imposable est donc de 7500€.