Revenus de SCPI : comment ça fonctionne ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se compose de 3 éléments :
- un parc immobilier,
- des investisseurs qui achètent chacun des parts symboliques du parc,
- une société civile qui s’occupe de la gestion locative.
Concrètement, pour investir en SCPI, il vous suffit d’acheter des parts auprès d’un organisme financier ou bancaire. Vous pouvez héberger vos parts dans une assurance vie ou un autre contrat en unités de compte.
Vous pouvez acheter vos parts de SCPI comptant (le ticket d’entrée démarre dès 200 euros), ou à crédit. Il est conseillé d’investir 20 000 euros minimum pour optimiser votre placement sur le long terme.
Une fois vos parts achetées, vous rejoignez la SCPI. Elle verse les revenus locatifs chaque trimestre aux investisseurs, au prorata de leur nombre de parts dans la SCPI. La société de gestion s’occupe de tout : trouver les locataires, entretenir le parc locatif, mais aussi revendre et/ou acquérir des biens pour maintenir la rentabilité de la SCPI.
Un investissement en SCPI porte ses fruits sur le long terme : en effet, vous devez payer des frais de gestion, en plus de l’achat de vos parts. Il faut donc laisser le temps à vos actifs de se bonifier, de façon à faire une revente avantageuse.
En général, on conseille souvent de garder ses parts entre 8 et 15 ans.
Comment sont imposées les SCPI ?
Avec une SCPI, vous pouvez toucher deux types de revenus :
- Les revenus locatifs, qui proviennent des loyers perçus ;
- Les revenus financiers, issus des placements et des dividendes de la société de gestion.
Comment fonctionne la fiscalité des SCPI au moment de déclarer vos revenus ? Tout dépend du régime fiscal auquel vous êtes soumis.
Concernant l’imposition de vos revenus fonciers, vous avez deux options : le régime micro-foncier et le régime réel.
Vous êtes au régime micro-foncier si :
- vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros annuels
- vos revenus fonciers proviennent de biens détenus en direct et de vos parts de SCPI
- vous ne bénéficiez pas d’un dispositif fiscal type LMP, LMNP, Censi-Bouvard, Malraux, etc.
L’associé peut toutefois opter pour le régime réel d’imposition. L’option est irrévocable pendant trois ans.
Vous êtes au régime réel si :
- vos revenus fonciers bruts sont supérieurs à 15 000 euros par an ;
- vous ne remplissez pas les conditions du régime micro-foncier.
Avec le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % (hors charges et intérêts d’emprunt).
Avec le régime réel, vos revenus fonciers nets de charges sont imposables au taux marginal d’imposition appliqué à votre foyer fiscal. Vous devez ensuite y ajouter les prélèvements sociaux (Contribution sociale généralisée + Contribution pour le remboursement de la dette sociale + prélèvement de solidarité) de 17,2 %.
Concernant les revenus financiers qui proviennent de votre SCPI, ils seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour 2023, le barème d’imposition s’échelonne de la façon suivante :
- jusqu'à 10 777 euros : 0 %
- de 10 777 euros à 27 478 euros : 11 %
- de 27 478 euros à 78 570 euros : 30 %
- de 78 570 euros à 168 994 euros : 41 %
- au-delà de 168 994 euros : 45 %
Si le résultat net foncier est négatif, il est déductible du revenu global dans les cas suivants :
- La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global (limité à 10 700 euros) ;
- La part du déficit non imputable du revenu global (les intérêts d’emprunts et la tranche au-delà de 10 700 euros) peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Comment déclarer ses revenus en SCPI ?
Bonne nouvelle : à l’approche d’avril, votre SCPI vous fait normalement parvenir un imprimé fiscal unique (IFU) où figurent toutes les indications à mettre dans votre déclaration d’impôts. Quel que soit votre régime fiscal, vous devrez déclarer vos revenus de SCPI dans le formulaire 2044.
Pour le régime micro-foncier, rendez-vous case 4BE et indiquez le montant imposable (après l’abattement forfaitaire de 30 %).
Pour le régime réel, rendez-vous au paragraphe 110 et remplissez les catégories : revenus bruts, frais et charges, intérêts d’emprunt et revenus nets.
Pour les revenus financiers, indiquez-les dans la déclaration 2042 C, case 2TR/BH.
Concernant les plus-values nettes de cessions de biens en SCPI, elles sont à indiquer dans la déclaration 2042 C, case 3VZ.
Que faut-il savoir sur les SCPI possédant des biens immobiliers à l’international ?
Les SCPI internationales investissent tout ou partie de leur capital en dehors de la France. Elles sont investies sur des bureaux ou des commerces, et ont pour but de procurer un revenu foncier intéressant à aux associés, comme une SCPI de rendement traditionnelle.
L'intérêt des SCPI internationales réside dans la diversification géographique, qui peut être importante. Ces SCPI peuvent bénéficier de la conjoncture économique d'autres pays, notamment des pays européens.
Les revenus fonciers provenant de l’étranger sont déclarés lors de la déclaration d’impôt à l’aide du formulaire 2047. Ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, et sont imposés à la tranche marginale d’imposition (11% ; 30% ; 41% ; 45% selon le niveau de revenus) moins le taux moyen de l’impôt sur le revenu.
Comme l’épargnant est redevable de l’impôt, la SCPI va automatiquement payer l’impôt pour le compte du détenteur de parts de SCPI. Cela inclut les prélèvements sociaux. Pour les SCPI investies à l’étranger, la part du revenu perçu hors de France n’est pas assujettie aux prélèvements sociaux. Soit pour l’épargnant, une économie de 17,2 %.
Les SCPI étrangères ont donc un avantage fiscal par rapport aux SCPI françaises, surtout pour les contribuables fortement imposés.
