Les charges imputées au locataire ou preneur :
En ce qui concerne les baux conclus avant la loi Pinel, il était nécessaire qu’une clause soit inscrite dans le bail pour que le bailleur puisse réclamer une charge au locataire. Mais depuis novembre 2014, des précisions ont été apportées et précise les charges qui peuvent être imputées au preneur et dont voici les principales :
- La taxe foncière
- Les taxes additionnelles à cette taxe comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou un service dont le locataire bénéficie de manière directe ou indirecte.
- Il est également possible de charger le locataire des frais concernant un abonnement ou des taxes liées à son activité comme les dépenses de consommation de chauffage, d’eau, de gaz ou d’électricité, les taxes afférentes à son activité, les charges d’exploitation du commerce ou encore la quote-part des charges concernant les éléments d’équipement des parties communes.
Les charges que le bailleur ne peut pas imputer à son locataire :
Certaines autres charges ne peuvent donc pas être imputées au locataire et en voici la liste :
- Les impôts comme la contribution économique territoriale.
- Les honoraires concernant la gestion des loyers.
- Les charges et impôts concernant les locaux vacants ou imputables à d’autres locataires pour les biens situés dans un ensemble immobilier.
Notons également ici que le bailleur a l’obligation de joindre au contrat de bail un inventaire précis et complet ainsi que limitatif de toutes les catégories de charges, d’impôts ou de taxes avec la répartition de ces derniers entre le locataire et le bailleur.
Un état récapitulatif sera ensuite adressé au locataire et au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle au titre de laquelle a été établi le récapitulatif ou dans les trois mois qui suivent la reddition des charges en ce qui concerne les immeubles en copropriété. Bien entendu et pendant la durée du bail en question, le bailleur doit également tenir le locataire informé de tout ajout de nouvelle charge et de tout élément pouvant changer la répartition des charges entre les deux parties concernées soit le locataire et le bailleur.
En cas de contestation, sachez que la Loi Pinel prévoit des commissions départementales de conciliation pour les baux commerciaux dans le but de prendre en charge les contestations relatives aux charges et aux travaux.
Le cas particulier des charges liées à des travaux :
En ce qui concerne les charges liées à des travaux, la répartition va dépendre de la présence ou non de clauses dans le bail. Dans le cas d’absence de ces clauses, le locataire prendra à sa charge les réparations locatives et le menu entretien.
Les réparations sont ici celles désignées comme telles par l’usage des lieux comme les portes, les fenêtres, les fermetures de boutique, les gonds, les targettes, les serrures, les rideaux métalliques ou les vitres.
Les travaux d’entretien sont également à la charge du locataire. Cependant, les réparations dites locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles sont le résultat d’une vétusté ou d’une force majeure. Il peut ainsi parfois être difficile de faire la distinction entre des réparations locatives normales et des réparations dues à la vétusté. C’est donc l’appréciation des juges qui tranchera ici en cas de litige.
Toujours en cas d’absence de clause dans le bail, le bailleur est quant à lui tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il doit également prendre en charge et pendant toute la durée du bail, les réparations qui s’avèrent nécessaires et qui ne sont pas locatives. Cela concernera par exemple les grosses réparations de l’article 606 du même code (travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture ou autre) ainsi que les réparations dues à la vétusté ou force majeure.
